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증여를 통한 양도소득세 절세
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2018.09.17 11:27
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[다주택자 양도소득세율]

[엠디저널]황진이씨는 아파트 두 채를 가지고 있다. 한 채는 본인이 직접 거주하는 곳이고, 다른 한 곳은 전세를 주고 있다.
그런데 두 집 중 한 채를 양도할 계획이 있다.
하지만, 두 채 모두 양도 차익이 많이 발생해서 어느 것을 먼저 팔아도 양도소득세를 피할 수 없게 될 처지에 놓였다.
특히 1가구 2주택의 경우 최고 52%(주민세 포함 57.2%)까지 양도소득세를 부담하게 되니 걱정이 이만저만 아니다.

전세를 준 아파트의 경우 양도차익은 무려 7억 원이나 된다.
이럴 경우 양도소득세는 장기보유특별공제(4년 보유: 12% 공제)를 감안하더라도 약 3억 1,000여 만 원이 발생한다.

그렇다면 어떻게 해야 양도소득세를 절세할 수 있을까?
장기보유를 6년 더 해서 양도차익의 30%까지 공제를 받는다고 해도 양도소득세를 많이 줄일 수는 없다.
특히 2019년 이후부터는 장기보유특별공제가 10년일 경우 20%, 15년일 경우 30%로 늘어나게 되니 무턱대고 장기보유를 하고 있을 수만은 없다.

이 경우 주택을 사전 증여하고 나서 양도한다면 절세에 있어서 큰 효과를 볼 수 있다. 예를 들어 현재 15억 원 가치의 아파트를 배우자와 자녀들에게 사전 증여하는 것이다. 배우자인 경우 6억 원까지 증여세를 면제하고 자녀들인 경우 각각 성년일 경우 5,000만 원씩 증여세 면제가 된다.
그러므로 15억 원 상당의 아파트를 증여하고 나서 양도한다면 커다란 효과를 볼 수 있다.

[사전 증여 및 증여세 판단]

배우자에게 9억 원을 증여하고 두 명의 자녀들에게 각각 3억 원씩 총 15억 원을 증여한다고 했을 때, 증여세는 총 1억 3,500만 원이 발생한다. 또, 여기에 취득세가 4%, 6,000만 원이 붙어서 증여를 할 경우 총 세금은 1억 9,500만 원이 된다.

그리고 나서 5년 뒤에 증여 받은 아파트를 17억 원에 매도한다고 가정할 경우 양도소득세는 발생하지 않는다. 왜냐하면 증여로 15억 원, 제세금으로 1억 9,500만 원, 양도소득기본공제로 각각 250만 원, 제비용(등기 등) 등을 공제하고 나면 양도차익이 발생하지 않기 때문이다. 
만약 증여하지 않았다면 양도소득세는 3억 8,180만 원(장기보유특별공제 18%)이 발생했을 텐데, 무려 1억 8,680만 원(사전 증여세 등을 뺀 금액)을 절세할 수 있게 해 주었다. 그런데 이러한 사전 증여방법은 양도소득세 절세에만 국한되는 것은 아니다. 황진이씨가 아파트를 증여하지 않고 보유했다면 상속세는 5년 뒤에 8.5억 원(17억 원 기준, 상속세율 50% 가정)을 더 내야한다. 

[자산증가액]
[배우자 증여재산 이월과세 및 특수관계자 증여재산 부당행위 계산부인 규정]

그런데 사전증여를 했기 때문에 증여 후 10년 뒤에는 상속재산에서 제외되어 상속세 7.5억 원을 고스란히 절세할 수 있게 해주었다.
그리고 더 중요한 점이 있다.
바로 사전 증여로 배우자와 자녀들의 자산이 증식되었다는 점이다. 17억 원의 양도로 세 사람은 자산이 증가하였다.
배우자는 10.2억 원, 자녀들은 각각 3.4억 원이다.
따라서 사전증여 후 양도하는 방법은 비단 양도소득세만을 줄여주는 것이 아니라, 상속세 절세 및 자산의 분산으로 배우자나 자녀들에게 자산을 증식시켜 준다는 점이 장점이 된다.

단, 증여 후 5년이 경과한 이후 양도해야 배우자 증여재산 이월과세규정 및 특수관계자 증여재산 부당행위계산 부인규정을 피할 수 있다.
만약 증여 후 5년 이내 양도할 경우 최초 증여자가 양도한 것으로 간주하여 양도소득세를 부과하기에 사전 증여의 효과가 없어지기 때문이다. 

<다음호에 계속>

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

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