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최근 공시가격 급등을 바라보는 시각
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2019.02.20 16:32
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출처-서울경제

[엠디저널]2018년도 토지 공시지가 상승(서울 평균 7% 내외)과 공동주택가격 상승(송파구 최고 16%이상)에 이어 2019년도에는 개별주택 공시가격과 공시지가 폭등을 예고하고 있다. 

역삼동의 다가구주택 659㎡, 200평 남짓한 주택의 공시가격이 26억 원에서 84억원으로 223% 폭등을 예고했기에 앞으로 종합부동산세는 물론 건강보험료 등을 매년 걱정해야 하며, 매도하고자 해도 거래가 끊긴 상태라 이러지도 저러지도 못하는 상황에 봉착해 버렸다.

종합부동산세는 평가대상자산(부동산)×적용비율×세율로 부과하게 되는데, 부동산 가격의 급등은 종합부동산세 부담을 가중시키고, 과세표준 적용비율도 2019년 85%에서 매년 5%씩 상승 적용하여 2022년에는 100%를 적용해 과세하며, 세율 또한 지난 연말에 상승된 개정안으로 통과되었기에 엎친 데 덮친 격이 되어 버린 것이다. 그야말로 상상을 초월하는 과세 폭탄이 현실로 다가온 것이다. 그런데 이러한 세금은 상속세 증가에 비하면 조족지혈(鳥足之血)에 불과하다.

역삼동의 경우 2018년도 상속세는 배우자와 자녀 둘을 고려할 경우 2.4억 원에 불과했으나, 2019년도 공시가격이 상승하게 된다면 상속세는 19.9억 원으로 전년도 대비, 17.5억 원이 뛰게 된다. 이는 무려 729% 폭등이다.

그런데, 만약 배우자가 없는 상황이라면 배우자공제를 받지 못 해 2018년도 6.8억 원에서 2019년도에는 34.9억 원으로 28.1억 원이 뛰게 된다. 평생 근검절약(勤儉節約)하며 재산을 모아 겨우 다가구주택을 구입해 은퇴 후 노년에 편안한 노후생활을 기대했겠지만, 한순간에 이러한 꿈이 사라지니 주택소유자로서는 억울하기 짝이 없을 것이다.

그런데 이보다 더 심각한 곳이 있다. 명동의 땅값이 두 배로 폭등을 예고했기 때문이다. 2018년도 ㎡당 9,130만 원에서 2019년 1억 8,300만 원으로 무려 100.4%가 오를 것을 예고했다. 명동의 주요 빌딩이 약 200여 평으로 볼 때, 불과 1년 사이에 약 600억 원이 상승하게 되는 것이다. 이는 상속세율 50%를 가정할 경우 약 300억 원의 상속세를 더 내야 하는 지경에 몰리게 것이다. 기존의 공시가격으로도 상속세 납부가 어려워서 물납을 고려하는 건물주들이 많았는데, 이제 이러한 상황은 고려와 선택의 어려움을 한꺼번에 날려버렸다. 이제 거의 대부분의 건물주들을 물납 외에는 선택의 여지가 없어 보이기 때문이다.

결국 아버지 대에서의 부동산은 자녀에게 물려주지 못 하고 국가에 헌납하게 되니, 이제라도 효과적인 절세전략, 즉 상속과 증여 전략을 세우지 않으면 안 되는 처지에 놓이게 되었다.

지금이라도 세금을 준비하지 않고 여전히 돈 버는 쪽에만 관심을 가진다면 어떻게 될까? 이는 소탐대실(小貪大失)의 결과를 가져올 것이다. 따라서 미래의 지불해야 하는 확정된 비용이 세금을 절세할 수 있는 방안을 강구하는 것이 그 무엇보다도 더 중요하다 하겠다.  

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

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