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공시지가 급등에 따른 증여/상속세 절세전략
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2019.03.18 09:30
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[엠디저널]2019년 전국 표준지 공시지가는 전년 대비 평균 9.42% 폭등했다. 불과 몇 년 전만 해도 연평균 2~3%대 상승률을 보였으나, 작년 이후 급상승하고 있는 추세로 앞으로도 실거래 가격과의 괴리를 좁힌다는 정책기조를 밝혔기에 지속적인 상승은 예견될 수밖에 없어 절세전략의 필요성이 그 어느 때보다도 대두되고 있다.

만약 매년 9.42%씩 상승하게 된다면 8년 이후 자산은 두 배로 늘어나게 된다. 이는 종합부동산세의 인상에만 그치지 않고 상속세의 폭등을 불러와 결국 상속세를 낼 수 없어서 부동산으로 납부해야 하는 일(물납)이 벌어진다는 점이 더 큰 문제를 낳는다는 것이다. 예를 들어 현재 공시지가 42억 원의 부동산을 가진 사람이 있다고 가정해 보자. 그리고 배우자와 자녀 2인이 있는 경우 상속세는 다음과 같다. <표 1>

그런데 매년 9.42%가 상승하게 되면 5년 그리고 10년 후의 상속세는 다음과 같이 상승하게 된다. <표 2>

상속세는 5년 뒤 98.3%가 상승하고, 10년 뒤에는 무려 390.0%나 상승하게 된다. 부동산 자산은 그대로 있으나 평가액만 늘어나게 돼 상속세를 현실적으로 납부할 수 없게 되어버리는 것이다.

그런데 이 상황에서 배우자마저 없는 경우라면 상속세는 다음과 같다. 배우자상속 공제를 받지 못 하기에 현재 상속세는 13.9억 원이 되고, 5년 뒤에는 25.9억 원, 10년 뒤에는 44.4억 원으로 상승하게 되니 그야말로 세금폭탄이 아닐 수 없다.

그런데 공시지가가 강남 같은 경우는 23.13%가 상승하기에 이 지역에 부동산을 보유하고 있는 경우 같은 위와 같은 기준일 경우 상속세는 다음과 같다. <표 3>

그래서 공시지가가 폭등하는 곳의 부동산을 보유하고 있는 경우라면 사전증여전략이 필요할 것으로 보인다. 만약 부동산을 아래와 같이 배우자 및 자녀들에게 증여할 경우 증여세는 다음과 같다. <표 4>

총 2억 7,000만 원(취득세 4% 별도)의 비용이 들어가나, 증여 후 절세효과는 이루 말할 수 없이 크다.

사전증여로 총 22억 원을 증여한다면 향후 5년간 공시지가가 9.42% 상승하고, 이후 6%씩 상승한다고 가정해 보면 상속세 절세액은 다음과 같이 되니 사전증여전략은 아주 효과적인 것으로 보인다.(상속세율 50% 가정)

물론 부동산을 증여하는 방법도 어느 것을 어떤 방식으로 증여할 것인가가 중요하고, 증여와 더불어 사전에 상속세 마련전략도 병행해 나간다면 공시지가 폭등의 현실 속에서도 상속세 걱정 없는 나날을 보낼 수 있으리라 사료된다. 

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

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