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부담부증여의 활용
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2019.04.24 11:24
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[엠디저널]요즘 부동산 공시가격 및 공시지가 폭등으로 인해 다양한 절세방법이 강구되고 있다. 그 중 하나는 부동산 매도인데, 이는 득보다 실이 더 많은 경우로 피해야 할 것으로 보인다. 매도를 할 경우 양도소득세로 양도차익의 최고 46.2%(조정지역 2주택자인 경우 57.2%, 3주택자인 경우 68.2%)를 내야 하기 때문이다.

그리고 급매에 따른 손실 또한 문제가 될 수 있다. 보통 급매물건인 경우 약 10~20%의 낮은 가격으로 거래가 되기 때문이다. 또한 고령의 부동산 소유자인 경우 매도 후 현금을 보유하게 되어 상속이 발생할 경우 부동산을 보유한 것보다 더 높은 상속세를 부담하게 되니 이래저래 매도는 좋은 전략이 아닌 것 같다.

다음 방법으로 종합부동산세도 피할 겸 상속세도 줄일 겸 자녀에게 사전증여하는 방법이 논의될 수 있다. 사전 증여하는 방법은 좋은 전략임에는 분명하나, 증여세를 많이 내야 한다는데 문제점이 있다.

예를 들어보자. 12억 원짜리 부동산을 자녀에게 증여할 경우 증여세는 다음과 같다.

[12억 원 - 0.5억 원(성년자녀 증여재산공제)] X 0.4 ? 1.6억 원(누진공제액) = 3억 원

3억 원은 커다란 부담이 아닐 수 없다. 따라서 수증자를 분산하여 증여하는 방법이 있는데, 만약 자녀 2명에게 증여한다고 하면 증여세는 다음과 같이 산출된다.

[6억 원 - 0.5억 원(성년자녀 증여재산공제)] X 0.3 ? 0.6억 원(누진공제액) = 1억 500만 원(총 2억 1,000만 원)

이럴 경우 증여세는 처음보다 9,000만 원을 절세할 수 있게 해 준다.

그런데 조금 더 효과적인 방법은 없을까?

부담부증여를 알아보자. 부담부증여는 채무를 안고 증여를 하는 방법을 말한다. 즉, 부동산에 금융권 대출과 임대보증금이 있는 경우 해당 부동산을 부담부증여로 증여한다면 채무부분은 유상양도로 간주하고 나머지 부분만 증여로 간주하여 세금을 부과한다. 따라서 유상양도분은 양도소득세를 부과하고 나머지는 증여세를 부과한다.

가령 10억 원의 부동산에 6억 원의 채무를 끼고 증여한다고 가정해 보자.

일반증여는 2억 2,500만 원의 증여세가 발생하나, 부담부증여인 경우 해당 부동산이 1세대 1주택 물건(양도소득세 비과세)이거나, 양도차익이 없는 경우(취득가액 대비 양도가액의 차액이 없거나 음수인 경우)는 양도소득세가 “0”이 된다. 따라서 4억 원의 해당하는 증여세 6,000만 원만 내면 되는 것이다.

이럴 경우 일반증여에 비해 무려 1억 6,500만 원을 절세할 수 있어서 아주 효과적인 대안이 될 수 있다. 그럼에도 불구하고 부담부증여는 주의해야 하는 장단점을 가지고 있다.

부담부증여의 장점과 유의점

[장점]

부담부증여는 증여세율보다는 양도소득세율이 상대적으로 낮기 때문인 점과 양도소득세가 적게 발생하거나 아예 없는 경우에 아주 유용하다는 것이다. 그리고 향후 가치 상승이 예견되는 부동산일 경우 미리 증여해야 되는데, 증여세 부담이 많을 경우 부담부증여를 통해 낮은 세금으로 증여해 그 증여효과를 극대화시킬 수 있다.

[유의점]

그러나 부담부증여 시 유의점도 있다. 바로 채무부분에 대한 변제 시 증여자가 대신 갚아주게 되거나, 아니면 우회적으로 변제를 하더라도 국세청의 철저한 사후관리로 증여세를 추징당할 수 있기 때문에 주의해야 한다. 그리고 증여 받은 부동산은 5년 이후 양도해야 이월과세 규정을 피할 수 있다. 만약 5년 내에 양도하게 된다면 증여자가 양도한 것으로 간주해 증여 전 최초 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 부과하게 된다는 것이다. 또한 양도차익이 많이 발생하는 경우 부담부증여를 하게 되면 증여세보다 더 많은 세금이 발생하게 되니 유의할 필요가 있다.

다음은 부담부증여의 예를 들어 증여가액과 양도가액을 알아보자.

증여자산가액 : 12억 원
증여재산 내 수증자가 인수한 증여자의 채무 : 8억 원
실지 취득가액 : 6억 원
일 때, 양도가액과 증여가액은 다음과 같다.
1. 부담부증여 양도가액 : 12억 원 × (8억 원 ÷ 12억 원) = 8억 원
2. 부담부증여 취득가액 : 6억 원 × (8억 원 ÷ 12억 원) = 4억 원
3. 증여가액 : 12억 원 - 8억 원 = 4억 원
4. 양도소득세 대상 가액 : 8억 원 - 4억 원 = 4억 원

부담부증여는 일반증여에 비해 분명 장점이 있으나, 양도차액에 따른 양도소득세와의 비교를 반드시 해야 낭패를 면할 수 있다. 또한 부동산 공시가격(매년 4월말) 또는 공시지가(매년 5월말)가 상승하는 시기 전에 실행한다면 더 큰 효과를 볼 수 있으니 지속적으로 다양한 방법이 강구되어야 하겠다. 

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

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