[엠디저널]‘두껍아 두껍아 헌집 줄께 새집다오...’ 전래 동요를 부르며 냇가 모래사장이나 운동장 모래밭에서 소꿉친구와 놀던 기억이 있다. 새집 짓고 살면 되지 왜 헌집을 리모델링을 하는 것일까? 리모델링은 기존건축물의 노후화 억제 및 기능개선을 향상하기 위해 기존의 골격은 그대로 두고 건물의 일부를 새롭게 고치는 건축행위를 말한다. 오래된 건축물을 신축대비 저렴한 비용으로 건물의 가치를 올릴 수 있기에 ‘제2의 건축’이라고도 한다.

리모델링은 사회적 환경의 변화에 따른 공간의 쾌적성과 안전성 요구 및 에너지의 다양화에 따른 계획 등이 필요하게 되고, 기존건물의 구조적, 기능적, 미관적, 환경적 성능이나 에너지성능을 개선하여 건물의 가치를 상승시키고 경제성을 높이게 된다.

리모델링을 하는 이유

리모델링은 건물의 기초와 기본골격을 이용하므로 신축공사 대비 건축비용이 50~80% 정도로 저렴하여 경제적이다. 1~6개월의 단기간내 공사가 가능하며 공사기간 중에도 부분 영업행위 및 공간활용이 가능하다. 또한 개정된 법규가 아닌 기존의 법규가 적용되어 현행 강화된 건폐율과 용적율 등의 제한을 받지 않는다. 궁극적으로 리모델링은 상권변화에 맞춘 건물의 개선을 통해 주변건물과 대비하여 상대적 경쟁력을 높이고 임대수요보장 및 건물의 가치를 높일 수 있다.

리모델링의 유형과 범위

건축물의 리모델링 범위는 경우에 따라서는 단독적으로 적용되기도 하지만 일반적으로 여러유형이 복합적으로 적용된다. 매립된 배관의 교체시 화장실 주방 등의 바닥?벽체?천정의 개선이 병행되기도 하며 경계벽 제거를 통한 공간의 확장시에는 구조체 보강이 필요하기도 하다. 이처럼 개별적인 요구로서 그 모두가 각각 중요하지만 리모델링 계획시에는 특히 전체적인 관계성에서 세부내용에 따른 공사범위의 배분과 상호 타당성을 고려하여야 한다.

리모델링의 목표와 기대효과

■ 건물외관 및 내부환경개선

건물의 가치를 판단하는 일차적 요소로 건축물의 외관은 시각적인 효과를 갖는다. 특히 외부벽체와 지붕을 포함한 외부 Facade의 개선은 매우 중요하다. 재료의 노후화로 인한 건물의 질적 기능저하를 포함하여 외관 뿐만 아니라 건물내부의 형태 및 마감을 개선하여 건물의 가치를 향상한다.

■ 동선 및 공간개선

시대적인 변화에 따라 사용자나 건물주의 선호도가 바뀌게 된다. 건물의 시대적 요청과 변화에 대응할 수 있는 기능의 개선이 필요하다. 실크기 및 레이아웃 변경 등으로 공간변경에 따른 구조해석과 건축물의 안전을 위해 적절한 구조보강이 선행 되어야 한다.

■ 친환경 편의부분 개선

건물의 리모델링을 통하여 적정 온?습도, 소음, 쾌적한 조명기구로 다양한 실내 분위기 창출을 통해 고객의 만족도를 향상 시킨다. 건물의 특성을 고려하여 사용자들에게 편리성 향상을 도모하여야 하며 엘리베이터의 신설, 옥상조경개선 등으로 건물의 가치를 극대화 한다.

■ 에너지 시스템 개선

리모델링의 궁극적인 목적이 경제성 향상이라면 에너지 소비는 건물의 라이프사이클 비용을 결정하는 가장 중요한 요소가 된다. 에너지낭비가 많은 기존건물의 열환경, 빛환경, 공기환경 및 음환경의 개선을 통해 거주의 쾌적성과 건강, 건물에서 소요되는 에너지의 소비절약을 달성할 수 있다.

■ 인텔리젠트빌딩 구축

현대 건축물은 고도의 빌딩자동관리시스템 및 정보통신기능을 갖추어 빌딩에서의 사무자동화, 건물자동화, 정보통신시스템 등으로 사용자에게 편리한 서비스를 제공할 수 있게 하는 것이 요구되고 있다. 건물의 IBS(Intelligent Building System)화에 따른 기능변화와 사용패턴의 변화, 주변환경의 변화 등에 대응하기 위한 시스템 성능은 다른 건축요소에 비해 특히 성능저하가 빠르게 진행되므로 개선의 주요대상이 된다.

리모델링으로 향상되는 건물의 가치

리모델링은 단순히 오래된 건물을 수리하는 과정이 아니라 거주환경에서 더 행복한 삶을 누릴 수 있도록 도와주는 중요한 행위이다. 건물의 노후화된 기능개선과 이전에 생각하지 못했던 숨은 공간을 찾아내 활용도를 높이는 방향으로 진행하는 것이 바람직하다. 또한 구조적으로 견고하고 은은한 매력의 가장 기본적인 스타일을 고려하는 것을 추천한다. 완벽하다고 생각한 디자인도 유행이 지나거나 오랜 시간이 흐를수록 식상할 가능성이 있기 때문이다.

건물은 사용기간이 경과됨에 따라 노후화가 진행된다. 에너지 소비량이 증가되어 건물의 유지관리비는 상승되고 매매가, 임대료 등의 건축물 가치는 감소된다. 노후된 기존 건축물의 성능향상과 효율개선을 통해 쾌적한 실내외 건축환경 조성과 유지관리 비용을 절감함으로써 건물의 가치상승을 실현할 수 있다.