상단여백
HOME MDFOCUS 법률상식
부동산! 임대법인으로 하는 것보다 다른 절세전략이 절실하다
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2019.10.23 11:41
  • 댓글 0

[엠디저널]부동산을 많이 보유한 자산가에게 임대법인 설립(전환)은 효과적이지 못 하다는 것을 지난 호에서 언급한 바 있다. 그렇다면 대안은 무엇일까?

# 빌딩의 경우를 예를 들어 보자.

공시지가가 30억 원이고 건물기준시가는 20억 원이다. 만약 빌딩 전체를 자녀에게 증여한다면 세 명에게 각각 16.7억 원씩 증여해야 하는데, 이럴 경우 증여세는 4.87억 원으로 총 14.6억 원이 들어가게 되니 효과적이지 못 하다.

[16.7억 원 ? 0.5억 원(증여재산공제) x 0.4] ? 1.6억 원(누진공제액) = 4.87억 원

따라서 토지분만을 증여하는 부분증여전략이 필요하다. 그런데 자녀들에게 어느 정도의 증여금액이 적당할까?

성인자녀에게 0.5억 원을 증여할 경우 위의 표와 같이 증여재산공제액을 공제하고 나면 과세표준액은 “0”이 되므로 증여세는 발생하지 않는다. 이것을 ‘면세점 증여’라고 한다.

그런데 과연 이런 증여방법은 효과적일까?

사실상 세 명의 자녀에게 총 1.5억 원을 증여하면 증여세는 발생하지 않지만, 자산이전효과와 상속세 절세효과는 미미할 것이다. 따라서 조금 더 효과적인 증여금액을 설정하여 증여할 필요가 있다.

위와 같이 성년자녀에게 1.5억 원을 증여해 보자. 그러면 증여세는 1,000만 원이 발생하게 된다. 세 명에게 증여한다면 총 4.5억 원을 증여하고 증여세는 3,000만 원만 납부하면 된다. 그러나 이 역시 효과적이지는 못 하다. 토지가격이 30억 원일 경우 경우 15%만 증여한 격인데, 만약 매년 빌딩 토지공시가격이 5%만 상승해도 10년 뒤에는 토지의 공시가격은 33.4억 원으로 증여 전보다 더 높아진다.

25.5억 원(증여 후 잔액) x (1+0.05)10 = 33.4억 원

상속세 절세효과는 전혀 없고 오히려 상속세 부담만 가중시킨 결과가 나온 것이다.

그렇다면 아래와 같이 성년자녀에게 5.5억 원을 증여해 보자.

그러면 증여세는 9,000만 원이 발생하게 된다. 세 명에게 증여한다면 총 16.5억 원을 증여하고 증여세는 2.7억 원만 납부하면 된다.

그러나 이 역시 효과적이지는 못 하다. 증여 후 잔액이 13.5억 원이나 남아 있기 때문이다. 만약 공시지가가 요즘처럼 10% 내외로 상승하게 된다면 증여효과는 더욱더 반감될 것이다.

13.5억 원(증여 후 잔액) x (1+0.1)10 = 35억 원

마지막으로 아래와 같이 성년자녀에게 10.5억 원을 증여해 보자.

그러면 증여세는 2.4억 원이 발생하게 된다. 세 명에게 증여한다면 총 31.5억 원을 증여하고 증여세는 7.2억 원을 납부하면 된다.

전에 비해 증여세 부담이 큰 것은 사실이나, 증여 후 부모님의 토지자산 잔액은 남아있지 않아서 10년 경과 후에 공시지가가 폭등해도 상속세 걱정은 전혀 발생하지 않는다. 특히 2020년부터 꼬마빌딩에 대한 증여 시 평가방법을 현행 공시지가 + 건물기준시가에서 실거래가격에 근접하는 감정평가액으로 하겠다는 입법예고가 나와 있는 상태이기에 올해 안에 어느 정도의 증여세를 부담하더라도 최대한 많은 금액을 증여하는 것은 아주 효과적인 방법이 된다.

따라서 앞에서 예를 든 토지공시가격 30억 원에 대해 올해 안에 세 자녀에게 10억 원씩 증여할 경우 증여세는 2.25억 원으로 총 6.75억 원이 들어가게 된다.

[10억 원 - 0.5억 원(증여재산공제) x 0.3] - 0.6억 원(누진공제액) = 2.25억 원

증여세는 5년 간 6회에 걸쳐 연부연납(가산이자율 연 2.1%)으로 납부하게 된다면 증여세 납부부담도 해소하게 된다. (초회 분 납부 이후 2~6회분은 매년 발생하는 임대수입으로 충당) 이제 이러한 사전증여를 통해 향후 발생할 수 있는 상속세 부담은 완전히 해소할 수 있게 된다.

이러한 토지에 대한 사전 부분증여는 향후 어느 정도의 상속세 절세효과가 있을까? 다음 호에서 상속세 절세효과와 사전증여와 병행하여 실행해야 하는 Cross Plan등에 대해 알아보도록 하자.

<다음호에 계속>

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

<저작권자 © 엠디저널, 무단 전재 및 재배포 금지>

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)의 다른기사 보기
icon인기기사
Back to Top