[엠디저널] 최근들어 부동산 법인 설립이 급증하고 있으면서, 2020년 1~3월까지 개인이 법인에 양도한 아파트 거래량은 13,142건으로 이미 작년 거래의 73%에 달하고 있습니다. 이렇게 부동산 법인의 주택 거래량이 급증한 이유는 부동산 투기규제 회피 또는 자녀에게 낮은 세율로 부동산을 이전하기 위한 절세목적으로 보여집니다. 이러한 부동산 법인 설립의 급증으로 인해 최근 국세청은 아파트를 사들이고 있는 부동산 법인에 대하여 전수 검증에 착수하였으며, 세금탈루 혐의 발견 시 즉시 세무조사를 실시할 예정이라고 밝혔습니다.

* 개인과 법인간 아파트 거래량

’18년 9,978건 → ’19년 17,893건 → ’20년 1~3월 13,142건

* 신규 설립 부동산법인 수

’18년 7,796건 → ’19년 12,029건 → ’20년 1~3월 5,779건

국세청은 부동산 법인을 가장해 부동산 투기규제를 회피하려는 편법 거래와 탈루행위가 있다고 보아 이에 대해 철저히 검증해 나갈 예정이며, 부동산 법인을 설립한다고 해서 세원관리의 사각지대에 놓이는 것이 아니라 오히려 엄격하게 관리된다는 점을 강조하고 있습니다.

국세청은 부동산 법인 관련 일부 거래에 대해 자녀 등에게 편법 증여하거나 다주택자에 대한 규제를 회피하는 수단으로 이용되고 있다고 보고, 이러한 세금회피 또는 조세탈루의 수단으로 이용되는 부동산 법인을 막기 위해 전수검증을 실시하는 것으로 보여집니다.

이번 전수검증 대상은 다주택자의 정부규제를 회피하기 위한 1인 주주 부동산 법인(2,969개), 가족 부동산 법인(3,785개) 총 6,754개이며, 주요 검증내용은 다음과 같습니다.

- 법인 설립 과정에서 자녀 등에게 편법적인 증여 여부

- 고가 아파트 구입 자금의 출처와 동 자금의 형성 과정에서
정당한 세금의 납부 여부

- 부동산 법인이 보유 아파트를 매각한 경우 법인세, 주주의
배당소득세 등 관련 세금을 성실하게 납부하였는지를 철저
하게 검증하여 탈세행위에 대해서는 엄정하게 조치

국세청은 우선, 부동산 법인 검증 과정에서 고의적 탈루혐의가 발견된 27개 법인의 대표자 등에 대해 세무조사를 착수하였고, 이 부동산 법인은 대부분 1인 주주이거나 4인 이하 가족법인으로서 주요 유형은 다음과 같습니다.

• 자녀에게 고가의 아파트를 증여하기 위해 설립한 부동산 법인 (9건)

• 다주택자에 대한 투기규제를 회피하기 위해 설립한 부동산 법인 (5건)

• 자금출처조사를 받지 않으려고 설립한 부동산 법인(4건)

• 부동산 판매를 위해 설립한 기획부동산 법인 (9건)

금번 세무조사는 부동산법인의 대표와 가족은 물론 부동산 구입에 회사자금을 편법적으로 유용한 경우 해당 사업체까지 조사 대상을 확대하여 강도 높게 조사하고 있으며, 차명계좌 이용, 이면계약서 작성 등 고의적으로 세금을 포탈한 경우 수사기관에 고발하는 등 엄정 처리할 예정입니다.

또한, 다주택자 규제를 피하기 위해 부동산법인을 설립하는 경우에도 아파트 양도차익에 대해 중과세율을 적용하는 등 개인 다주택자의 세부담과 형평성이 맞도록 제도개선 방안을 추진할 계획이라고 합니다.

보다시피, 부동산 법인에 대한 세무조사가 강화됨에 따라서 부동산 법인을 설립하여 절세 방안을 모색하는 것이 오히려 많은 세금을 추징당할 가능성이 높아졌습니다. 시대의 흐름이 있듯 세무이슈에서도 시기에 따라 유행하는 컨설팅이 존재합니다. 기존에는 부동산 증여 또는 이전 방법에 있어 부동산 법인을 설립하여 절세컨설팅을 하는 것이 좋은 대안이었다면 이제는 다른 절세 방법을 모색해야할 것 같습니다. 절세 방안은 개개인 상황에 따라 달라지기 때문에 세무사와의 전문 상담을 통하여 조금 더 안전하고 정확한 컨설팅을 진행해 보시는 것을 추천합니다. 

송용권(예송대표세무사)  emd@mdjournal.net

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