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부동산! 임대법인으로 할 것인가? 또 다른 절세전략은?
  • 김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)
  • 승인 2019.09.24 12:42
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[엠디저널]부동산을 많이 보유한 자산가에게 효과적인 절세전략은 무엇일까?

부동산을 많이 보유한 경우 다양한 세금에 노출된다. 먼저 보유세의 일종인 종합부동산 세금이다. 그리고 보유 중에 임대소득이 있는 경우 사업소득세(최고 46.2%)를 내야 한다. 또한 양도 시의 양도소득세(최고 46.2%, 1세대 2주택인 경우 57.2%, 3주택인 경우 68.2%)를 내야 하며, 마지막으로 사망할 경우 거액의 상속세(최고 50%) 또한 피할 수 없게 된다.

그래서 부동산을 많이 보유한 자산가들은 여러 가지 세금을 피하거나 경감시키고자 효과적인 방안을 강구하게 되는데, 대표적인 방법이 임대법인의 설립 및 운영이다.

임대법인으로 전환할 경우 사업소득세의 높은 세율(최고 46.2%)보다 낮은 법인세율(대부분 11% ~ 22%)과 법인의 대표가 받게 되는 소득인 근로소득, 배당소득, 퇴직소득 등의 혜택, 그리고 제반 비용의 법인세 손비처리 혜택 등으로 법인을 선호하는 경향이 있는데, 과연 임대법인의 설립이나 전환은 실효성이 있는 것일까?

▲ [ 개인회사 VS 법인회사 세율비교 ]

임대법인의 경우 종합소득세율보다 비교적 낮지만, 법인으로부터 다시 소득화(근로소득)할 경우 근로소득세를 부담해야 하거나, 나중에 배당을 받게 되는 경우 배당소득세를 내야 하기 때문에 단순하게 비교할 수는 없다.

따라서 양도할 경우와 상속할 경우까지 판단해 볼 필요가 있는데, 이는 대부분의 사람들이 간과하는 내용이다.

▲ [ 개인회사 VS 법인회사 회계처리비교 ]

일반적으로 대주주가 법인의 주식을 양도하는 경우 최고 27.5%의 주식양도소득세를 부과하게 되는데, 이는 개인이 임대사업을 하며 양도하는 경우의 46.2%보다 낮게 되어 법인에서의 주식 양도가 더 효과적인 것으로 판단된다.

▲ [ 개인회사 VS 법인회사 운영비교 ]

하지만, 부동산과다법인(자산의 50%이상이 부동산인 경우)인 경우는 세율이 달라진다. 개인이 양도하는 것과 같은 46.2%의 세율을 적용하기 때문이다. 대부분의 임대법인인 경우 부동산과다법인의 대상에서 빠져나올 수 없으니 최고세율을 부담해야 한다.

그런데 여기에다 한 술 더 떠서 개인은 장기보유특별공제(양도차익의 최대30%)의 혜택을 받게 되지만, 법인인 경우는 장기보유특별공제 혜택이 배제된다. 따라서 100억 원의 양도차익이 발생하였다면 개인은 70억 원에 대해서만 양도소득세를 부담하지만, 법인은 100억 원 전체에 대해 세금을 부담하기에 법인으로서의 절세효과는 사라지게 된다. 또한 법인으로 상속할 경우 비상장주식가치 평가로 거액의 상속세를 부담할 수 있는 위험에 처하기도 한다.

그러므로 성급하게 당장의 세율만 보고 임대법인으로의 전환이나, 설립은 효과적인 대안이 아닌 것으로 보인다. 그리고 양도와 상속을 고려할 경우 오히려 개인보다 더 많은 세금을 부담할 수 있으니 고려의 대상에서 제외되어야 할 지도 모른다. 임대법인이 보유한 부동산의 가치는 지속적으로 상승할 확률이 높기 때문이다. 따라서 보다 효과적인 절세전략의 강구가 필요해 보인다. 

<다음호에 계속>

김상수(투윈에셋 컨설팅 대표)  emd@mdjournal.net

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