개원을 생각하는 경우 해결해야 할 법적인 문제들이 한두 개가 아니다. 개원의 첫 단계로서 상가건물을 임차하는 과정에서 생각해봐야 할 문제점들을 Q&A 형식으로 정리해보았다.

Q. 성남시 지역 상가를 임차해서 피부과 의원을 개원하려고 합니다. A건물 상가 401호는 근저당권이 설정되었다가 말소된 상태이고 아직 상가에 피부과 의원이 없습니다. B건물 상가 501호는 저당권 등은 전혀 설정되어 있지 않은데 같은 상가 6층에 이미 피부과 의원이 있네요. 어떤 건물이 나을까요? 둘 다 임대조건은 보증금 5000만원에 월 임대료 250만원입니다.

A. 상가건물을 임차하기 위해서는 가장 먼저 해당 호실의 부동산등기부등본부터 열람해 보아야 한다. 만약 저당권과 같은 담보물권이 다수 설정되어 있다면 나중에 임대인의 경제사정이 악화되어 해당 호실이 경매될 때 선행 압류권자, 근저당권자들이 먼저 만족을 받게 되어 보증금을 회수하는데 어려움을 겪을 수 있으므로 계약을 체결하지 않는 것이 안전하다. 다만 질문의 경우 A건물에는 근저당권이 설정되어 있었으나 현 시점에서 모두 말소된 상태라면 애초에 어떠한 저당권도 설정되지 않았던 B건물과 다를 바 없이 법적으로는 안전한 상태이다.

그 다음으로는 상가건물의 관리규약을 열람해보아야 한다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률은 집합건물의 소유자들이 규약에 의하여 건물 사용에 대하여 정할 수 있도록 규정하고 있다. 실제로 상가를 분양할 때 동종업종이 다수 입점하여 불필요한 경쟁이 초래되는 것을 막기 위해서 한 상가에 같은 업종이 다수 들어오지 못하게 규약을 두거나, 최초 분양 당시 정해진 업종에서 변경하지 못하도록 하는 경우가 많다. 질문의 경우 B 상가건물의 관리규약상 피부과 의원의 동종업체입점 금지규정이 있다면 기존 피부과 의원이 규약을 이유로 문제를 제기할 가능성이 높으므로 B 건물의 입주는 하지 않는 것이 안전하다. 

건물로 결정하였다면 차임과 보증금 조건을 따져 상가임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 확인해보자. 상가건물 임대차보호법은 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 부동산에 대해서는 해당 법률이 적용되지 않는다고 규정하고 있다. 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 경우 임대인은 연 9%를 초과하여 보증금, 차임을 올릴 수 없고, 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 대항력이 인정되어 임대차기간 중 상가의 주인이 바뀌더라도 새로운 상가주와 임대차계약이 지속될 수 있다. 건물을 인도받고 사업자등록을 한 후 확정일자까지 받으면 보증금에 대해서는 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해서 변제를 받을 수 있다. 질문의 경우 해당 상가의 보증금은 5000만원이고 월세 250만원이라면 환산보증금(월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한 금액)은 3억 원이다. 성남시는 과밀억제권역으로 3억 원을 ‘초과’하는 임대차에 대해서는 상가임대차보호법이 적용되지 않는 지역이므로 본건의 경우 상가건물 임대차보호법의 적용대상에 해당한다. 만약 이와 달리 환산보증금을 초과하는 경우라면 전세권설정등기를 마치면 등기 이후 설정된 담보물권보다는 전세보증금을 우선변제받을 수 있으므로 보증금의 안전한 회수를 위해서 임대인에게 전세권설정등기를 요청하는 것이 좋을 것이다.

Q. A건물 401호실로 계약하기로 결정했습니다. 지금 노래방 시설로 운영되고 있는 것인데요, 임대인은 기존 노래방 시설 철거를 저희가 직접 하라고 합니다. 어떻게 해야 할까요?

A. 임대차기간이 만료되는 경우 임차인은 임차목적물을 임차 전의 상태대로 원상회복하여야 할 의무가 있다. 즉, 철거의무는 기존의 임차인이 부담하는 것이므로 임차목적물에서 나갈 때 임차인이 스스로의 자신의 비용으로 시설을 모두 철거하고 나가야 한다. 임대인이 철거비용을 새로 들어오는 임차인에게 요구하는 것은 어떠한 법적인 근거도 없으므로 이와 같은 요구에 반드시 응할 의무는 없다.

다만 임대인이 임차인에게 불리한 계약조건을 제시한다 하더라도 반대로 임차인이 원하는 조건이 있다면 이를 요구하면서 임대인과 유연하게 협상을 해볼 여지는 있다. 만약 임대인이 기존 시설의 철거를 신규 임차인에게 요구하는 상황이고 철거비용이 인테리어 공사 기간 동안의 차임보다 저렴하다면 공사기간 동안의 ‘렌트 프리’, 즉 차임의 면제를 요구하면서 그 대신 기존 시설의 철거는 자신의 비용으로 하겠다고 할 수 있을 것이다. 다만 임대차계약기간이 개시된 이후 임대인이 말을 바꿔 차임을 요구할 수도 있으니 이와 같은 특약은 계약체결 시 임대차계약서에 명시적으로 남겨두는 것이 안전할 것이다.