[엠디저널]거주자가 1세대 1주택을 소유하고 양도하는 경우 양도소득세는 비과세된다.

그러나 1세대가 2주택 이상 보유한 경우 조정대상지역에 소재할 경우 양도소득세는 중과세율을 적용한다. 따라서 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 주택을 양도할 경우 양도소득세는 기본세율에 10%를 가산하며 3주택인 경우에는 기본세율에 20%를 가산하니, 만약 양도차익이 많이 발생할 경우 양도소득세는 세금폭탄이 된다.

예를 들어 1세대 2주택자가 주택을 양도할 경우 양도차익이 6억 원이 발생할 경우 최고 57.2%(주민세 포함)의 양도소득세를 적용하면 무려 3억 283만 원(주민세 포함)이나 나오게 된다. 3주택자인 경우는 최고 68.2%(주민세 포함)의 양도소득세를 적용하면 3억 6,856만 원이나 된다.

이럴 경우 그 동안의 대출이자와 재산세, 그리고 종합부동산세 등을 고려한다면 부동산투자의 효과는 오히려 마이너스가 될 수도 있다. 따라서 다주택자의 효과적인 양도소득세 절세방안이 절실히 요구된다.

1세대 2주택자가 양도소득세 중과를 피할 수 있는 방법은 무엇인가?

그 첫번째는 주택을 멸실시키는 방법, ‘주택멸실’

멸실된 주택은 이미 주택이 아닌 대지로 남아 있게 된다. 그러므로 주택 2채 중 한 채를 멸실시킨다면 나머지 한 채는 1세대 1주택으로 양도시 비과세 혜택을 볼 수 있다. 그리고 나서 멸실된 토지 위에 다시 주택을 짓고 나중에 양도하게 된다면 이 또한 비과세 혜택이 가능하다.

그런데 만약 멸실시킬 수 없다면 어떻게 하는 것이 좋을까? ‘용도변경’

이럴 경우에는 2주택 중 하나의 주택을 용도변경 하는 것이다. 예를 들어 음식적으로 바꾼다면 주택이 아닌 상가로 인정되어 주택은 한 채만 남게 된다. 따라서 한 주택을 비과세로 매도하고 나중에 상가를 다시 주택으로 복원하여 매도한다면 이 또한 비과세 혜택을 볼 수 있다(주택과 상가를 구분하는 방법으로 부동산 공부상에 등록된 용도로 할 수 있지만 실질과세원칙에 따라 주택이 아닌 상가로 운영했다면 이는 주택이 될 수 없다). 그런데 1세대 3주택인 경우는 어떻게 절세할 수 있을까?

필자에게 문의를 해 왔던 부부의 사례를 들어보자.

이 부부는 부동산 투자를 해 왔는데, 오래 전부터 서울지역에 이미 3채를 보유한 상태라서 아파트를 양도할 경우 최고 68.2%의 양도소득세를 부담해야 하는 처지에 몰렸다. 그런데 이 부부는 부동산 투자 시 모든 아파트를 부부공동명의로 취득했다. 분석해 본 결과 3채 중 가장 양도차익이 많이 나는 아파트를 대상으로 절세전략을 세웠다. 이 아파트는 취득가액이 6억 원이고 지금 12억 원 이상 거래되고 있다. 이럴 경우 아무런 조치 없이 아파트를 매도하게 된다면 양도차익 6억 원에 대해 최고 68.2%의 양도소득세를 부담해야 한다. 따라서 이런 방법을 선택했다.

즉, 부부가 6억 원에 해당하는 자기 아파트 지분을 서로에게 증여하는 것이다. 이렇게 되면 증여로 인해 부부의 아파트 취득가액을 각각 6억 원, 총 12억 원이 되므로 나중에 매도하게 된다면 양도차익이 거의 없어서 3주택 중과를 적용한다해도 세금없이 아파트를 양도할 수 있게 된다.

왜냐하면 증여가액은 취득가액이 되고 취득세 등(4%, 4,800만 원), 그리고 매도비용 또한 취득가액에 포함되어 12.5억 원 이상 양도해도 세금은 발생하지 않기 때문이다. 단, 이월과세 규정을 피하기 위해 반드시 증여 후 5년이 경과한 후에 양도를 해야 한다. 이러한 간단한 방법으로 양도소득세 중과를 피할 수 있게 되니 투자자의 입장에서 안도하지 않을 수 없게 된다.

그리고 나머지 아파트 중 한 채도 자녀들에게 공동으로 증여하게 된다면 비록 현재는 1세대 다주택자로 남게 되지만 자녀들이 성장하여 분가하게 된다면 각각 세대로 간주되어 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있게 된다. 절세를 하는 사람들은 무턱대고 실행하기 전에 반드시 미리 대안을 찾거나 조언을 통해 준비한다. 그러므로 다주택자 속에서도 다각적으로 절세전략을 찾으려는 노력은 투자보다 더 큰 절세의 큰 기쁨을 누릴 수 있게 해 줄 수 있다.