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자금출처조사에 대해서 Ⅲ
  • 정영화(상속세, 증여세, 부동산세 전문 세무사)
  • 승인 2019.08.28 10:30
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[엠디저널]자금출처조사는 증여세를 조사하기 위하여 실시하는 것이다. 배우자 또는 존비속에게 양도하거나 소득 등에 비하여 자금원이 부족한 경우에 자금출처조사를 한다. 자금출처는 부동산 또는 주식을 취득하는 경우 조사하게 되는데 사전에 미리 준비하지 않으면 증여로 추정하게 된다. 

증여세는 증여한 자와 증여받은 자가 증여만큼 주고받은 것으로 추정한다. 자금출처가 명백한 경우는 과세에서 제외하고 자금출처가 명백하지 아니한 경우에는 증여로 추정한다. 금융상 명백한 경우 외에는 증여로 추정한다.

(가)「상속세 및 증여세 사무처리 규정」제38조 제1항에서는 재산 취득일 또는 채무 상환일 전 10년 이내에 자금출처를 조사하지 않는 경우를 두고 있다.

(나) 위의 (가)와 관계없이 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세 대상이 된다(상속세 및 증여세 사무처리규정 제38조 제2항).

(다) 세대주라 함은 30세 이상의 자로서 「주민등록법」상 세대별 주민등록표의 세대주로 등록된 자를 말한다(서면상속증여-446, 2015. 4. 22).

A 소유의 땅 위에 B가 자금출처가 불명확한 건물을 신축하는 경우

A가 땅을 가지고 있고 B는 그의 아들이며 만 43세이다. 그동안 B는 월급생활을 하고 있었고 이제는 프리랜서(자유화가)로 미국에서 생활하고 있다. 아버지의 땅을 담보로 상당한 돈을 빌릴 수 있고 새로 건축한 건물을 빌려주면서 보증금과 월세를 받기로 하였다. B의 자금출처는 어떻게 밝힐 것이며, 아버지의 땅을 무상으로 사용하는 데에 따른 증여세를 계산해보자. B가 A의 땅을 담보로 금융기관으로부터 돈을 빌렸을 경우 자금출처로 인정한다.

(1) 차입금은 자금출처로 인정한다.

B가 은행으로부터 차입한 경우 자금출처로 인정한다. 이 경우 B는 LTV(Loan To Value : 자산에 대한 부채의 비율)와 DTI(Debate To Income : 소득에 대한 비율)가 모두 갖춰진 경우 차입이 가능하다. B가 자기의 담보물이 없는 경우, A의 담보물로 빌리는 것이 가능하다. B는 이자를 낼 수는 있었지만 차입금을 자기 이름으로 바꾸지 못하였고 미국에 유학중이었으므로 DTI가 모자라기 때문이다. 이 경우 원금, 이자를 B가 갚는다는 전대계약서를 작성하고(6월호 참조) 이를 제출하면 된다. 부동산을 무상으로 담보로 이용하여 금전 등을 차입함에 따라 얻은 이익은 1년을 기준으로 차입금에 적정이자율을 곱한 금액에서 실제로 지급하였거나 지급할 이자를 뺀 금액으로 한다. 증여재산가액이 1천만 원 이상이 되기 위해서는 차입금(적정이자율 연4.6%로 가정)이 적어도 217,000,000원 이상이 되어야 한다. 이보다 적은 경우에는 무상으로 하여도 된다. 차입금이 국가나 지방자치단체 그리고 금융기관 이외의 자인 경우 차용증서 이자소득 신고사항 금융증거 등에 의하여 차입하였음이 확인되는 경우 자금출처로 인정한다.

(2) 전세금 등은 자금출처로 인정한다.

전세계약(보증금 포함)이 체결되어 있는 부동산을 취득함에 있어서 그 전세보증금은 자금출처로 인정된다(재삼 46014-2253, 1996. 10. 7). 신축한 건물을 임대하고 보증금 등을 받은 경우도 자금출처로 인정한다.

(3) 임대보증금의 귀속은 실지 계약내용대로 따른다.

소유자가 땅의 소유자와 건물의 소유자가 다른 경우 건물을 임대함에 있어서 보증금의 귀속은 건물의 소유자로 하고 땅과 건물을 소유자가 임대하는 경우 임대보증금과 월세는 건물의 소유자로 할 수 있다. 땅의 소유에 대하여 별도의 임대료를 지급하여야 하지만 5년의 임대료가 1억 원 이상인 경우에만 과세하므로, 대지=땅의 가격이 1,318,000,000원 이상이어야 한다. 땅의 가격이 1,318,000,000원 미만인 경우에는 5년간의 임대료가 1억 원 이상이어야 하므로 다음 산식의 경우만 과세된다.

(4) 사업기간 또는 재직기간의 사업소득, 근로소득은 자금출처로 인정한다.

사업기간 또는 재직기간이라 하면 사업자등록증의 사업기간 또는 재직증명서상의 재직기간을 말한다. 통상 사업기간 또는 재직증명서상의 재직기간 중에 받은 사업소득 또는 근로소득을 말하지만 여러 해의 것을 모두 뗄 수 없으므로 최종년도를 기준으로 하여 계산할 수 있다. 이 경우 소득세 등은 공제후의 금액으로 한다.

(5) Tax Planning을 해본다.

자금출처를 답변할 때에는 자금출처를 미리 따져본다. 나이가 연로한 A씨는 자금출처조사를 받았다. 압구정동에 살고 있는 A씨는 주민등록표상 생년월일 아래에 밑줄을 그어서 제출하였다. 세무서 재산세과 담당직원은 본인이 제출한 서류를 검토하다가 ‘일괄비과세’로 분류해 비과세 처리하였다. 물론 특이한 경우지만 참고해볼 만하다. 땅을 소유한 이가 아버지 또는 어머니이고, 그 땅 위에 건물을 짓는다고 하였을 때 건물의 명의를 아들로 자금출처를 미리 따져본다. 답변을 예상하고 미리 답변계획(Tax Planning)을 세우면 실지 자금출처 조사시 어려움이 없다. 

정영화(상속세, 증여세, 부동산세 전문 세무사)  emd@mdjournal.net

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