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다주택자, 하루 차이로 세금폭탄 ?!
  • 송용권(예송대표세무사)
  • 승인 2020.05.20 09:12
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[엠디저널] 문재인 정부 이후 부동산 규제정책이 심화되고 있다. 사람들은 부동산에 쏠려있는 자금들을 다른 자산에 투자하는 것에 관심을 보이기도 하지만 자녀에게 증여 등을 통해 처분보다는 실질적으로 자산을 지키려고 하는 경향이 보인다. 그렇다면 양도를 하지 않고 증여를 하는 것이 반드시 좋은 선택인가에 대해서는 그렇지 않다. 증여도 증여세를 부담할 능력이 있어야 하는 문제가 있으며 일반적으로 증여세 부담구간이 양도소득세율보다 크기에 생각보다 많은 세부담이 생길 수 있다. 증여보다 양도가 더 나은 선택이 될 수 있다는 뜻이다.

결국 복잡해지는 부동산 정책만큼 부동산에 관한 양도소득세 및 증여세에 관심이 많아지고 있다. 당연히 부동산 중에서도 논란이 많은 주택에 대한 규제가 강화됨으로써 다주택자들이 주택 양도에 대해 많은 관심을 보이며 그 관심만큼 깊은 고민을 하고 있다.

2017년 6월 19일 주택 집값을 잡기 위해 첫 부동산 정책이 발표되었다. 그 이후 매년 지속적으로 부동산규제 정책을 발표하고 있다. 대출규제, 다주택자들의 주택 양도 시 중과세 및 장기보유특별공제 제외, 분양권 및 입주권의 전매 제한, 보유세 개편 등을 통하여 규제하고 있다. 2017년 12월 13일 임대주택에 대하여 감면혜택을 확대함으로써 잠시나마 숨통을 트이게 하였지만 그것도 잠시 2018년 9월 13일 이후 임대주택등록에 대한 감면 혜택도 상당히 줄어들었다. 현재 다주택자 입장에서는 임대주택등록을 통하여 단기적으로 양도세 절감 등에 대한 효과를 느끼기 힘들며 처분하지 않고 보유하고 있으려 해도 보유세 부담이 매년 높아지고 있는 상황이기에 보유와 처분 둘 사이에서 고민이 커질 수 밖에 없는 실정이다.

현 정부에서는 부동산을 양도로 유인하고자 최근 부동산 정책에서 양도세 부담을 줄일 수 있는 정책이 발표되었다.(2019.12.16.) 다주택자가 2020년 6월 30일 이전까지 양도하는 경우 장기보유특별공제 및 중과세 배제를 적용하여 양도소득세를 계산한다.

다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제 요건

1. 조정대상지역 내 주택 양도

2. 10년 이상 보유하였을 것

3. 2020년 6월 말까지 양도할 것

- 조정대상지역

 

조정대상지역

서울

전 지역

세종

세종시

경기

과천, 성남, 하남, 광명, 구리, 광교지구

수원팔달, 용인수지, 기흥, 동탄2, 고양(7개지구)

수원(영통,권선,장안), 안양만안, 의왕(20.2.20)

* (고양시 7개 지구) 삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공공주택지구, 덕은·킨텍스1단계 도시개발지구, 고양관광문화단지(한류월드)

10년 이상 보유와 2020년 6월 말까지 양도

양도소득세 계산 시 취득일과 양도일이 언제인지 파악하는 것이 중요하다. 하루라도 잘 못 계산되는 경우 내지 않아도 될 세금을 내야하는 경우가 생기기 때문이다. 취득일과 양도일은 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날로 정한다. 일반적으로 잔금지급일과 동시에 등기를 하거나 등기접수보다 잔금지급일이 빠르기에 잔금지급일이 취득일(=양도일)로 판단하면 된다. 따라서 해당 혜택을 받기 위해서는 6월 30일 이전에 잔금을 치루어야 한다.

그럼 얼마만큼의 양도소득세 차이가 나는 걸까? 예를 한번 들어 보자.

양도가액 800,000,000 // 취득가액 500,000,000 // 10년 보유

구분 양도

6월 30일

7월 1일(2주택자)

7월 1일(3주택자)

양도차익

300,000,000

300,000,000

300,000,000

(-)장기보유특별공제

60,000,000(2%x10년)

-

-

양도기본소득금액

240,000,000

300,000,000

300,000,000

(-)기본공제

2,500,000

2,500,000

2,500,000

과세표준

237,500,000

297,500,000

297,500,000

x 세율

6~42%

16~52%

26~62%

납부세액

70,850,000

123,400,000

153,150,000

단 하루만 양도시기를 달리해도 2주택자의 경우 양도소득세 차이가 52,550,000원의 차이가 나고 3주택자 이상인 경우에는 20% 중과세를 하기 때문에 82,300,000원 차이가 난다.

6월 30일 이전에 양도하게 되면 양도소득세에서만 절세가 되는 것은 아니다.

현재 주택임대등록을 하는 경우 등록 후 8년 이상 임대를 해야 절세 효과가 있기에 8년 이상 보유하기가 부담되어 언젠가 양도할 생각이라면 2020년 6월 30일 이전에 양도하여 재산세 부담도 피하는 것이다. 재산세 부과 시 기준이 되는 날짜는 7월 1일이다. 7월 1일에 소유하고 있는 자가 재산세를 부담하기 때문에 7월 1일 이전에 양도하여 재산세를 부담하지 않는 것이다. 다주택자들의 재산세 및 종합부동산세가 매년 높아지고 있기에 부담을 느끼는 분들이 많다. 장기적으로 보유할 생각이 아니라면 재산세를 부담하면서 처분할 필요는 없다고 생각한다.

2020년 6월 30일 이전에 양도하는 것이 반드시 절세의 방법은 아니다. 많은 방법 중에 하나이며 현재 본인의 상황을 판단하여 정하는 것이 좋다. 상황에 따라 주택임대등록 후 세제 상 혜택을 받기 위해 관리하는 것이 좋을 수 있기 때문이다. 다주택자들은 현재와 미래계획에 기반하여 양도, 증여 및 이외 활용할 수 있는 다른 방안들을 통해 관리하는 것이 절세의 지름길이다. 

송용권(예송대표세무사)  emd@mdjournal.net

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